L’article 14 de la loi organise les modalités de transfert des baux en cas de décès du locataire. Il prévoit ainsi, qu’en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré
» (…) au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil; »
Ainsi, le conjoint survivant ne peut solliciter le transfert du bail qu’autant qu’il ne peut se prévaloir de l’article 1751 du Code civil.
Or, cet article précise :
« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
(…).
En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément. »
Ce texte pose donc comme principe que le droit au bail, dès lors qu’il ne présente pas un caractère professionnel ou commercial et qu’il sert à l’habitation des deux époux est, nonobstant toute clause contraire, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Par ailleurs, en vertu de l’alinéa 3 de ce texte, en cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant dispose d’un droit exclusif sur le bail sauf s’il y renonce expressément.
Ce n’est que si l’article 1751 du code civil n’a pas vocation à s’appliquer, qu’il conviendra pour le conjoint survivant d’évoquer la transmission du bail à son profit, telle que prévue à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. (Cassation Civile 3 – 10 avril 2013 n° de pourvoi 12-13225)
Or, l’article 40 de la loi de 1986 précise que l’article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes HLM à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille des ménages.
Ce texte mentionne, toutefois, une réserve en ce qui concerne le conjoint. Il précise ainsi :
« L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint (…). »
Les articles 14 et 40 de la loi constituent des dispositions d’ordre public auxquelles il ne peut être dérogé conventionnellement. (Cassation Civile 1er octobre 2008 n° de pourvoi 07-13008)
Dans ce contexte, il convient de considérer que l’article 14 est applicable au conjoint survivant sans qu’il ne soit tenu d’établir qu’il remplit les conditions de ressources et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
