L’obligation du bailleur d’entretien des locaux
La jurisprudence rappelle le caractère impératif de l’obligation d’entretien mis à la charge du bailleur. L’engagement du bailleur de permettre au locataire de jouir des lieux justifie qu’il ait à sa charge l’entretien de la chose louée pendant toute la durée du bail.
L’exception d’inexécution pourra être soulevée par le locataire, en cas de suspension par ce dernier du paiement des loyers, si le défaut d’entretien est tel qu’il rend l’usage de la chose impossible. (Cassation Civile 3ème 20 février 1991 : Loyers et copropriété 1991 n°199 ; Cassation Civile 3ème 18 mars 1992 : loyers et copropriété 1992. comm 290 : Cassation Civile 3ème 12 juin 2001 : Jurisdata n°2001-010209)
Le bailleur est tenu vis-à-vis du locataire d’une véritable obligation de garantie de jouissance. Dans un arrêt rendu le 25 septembre 2007, la Cour d’Appel de PARIS a ainsi condamné le bailleur à dédommager les locataires du trouble que ces derniers avaient subi pendant deux ans dans le cadre de travaux de réhabilitation. (Cour d’Appel de PARIS 6ème chambre C, 25 septembre 2007 : Juris-data n° 2007-343468 ; Loyers et copropriété 2008, comm.4).
Cette obligation de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux loués est, au surplus, très étendue. Elle ne cesse, ainsi qu’en témoigne la jurisprudence de la Cour de Cassation, qu’en cas de force majeure. (Cassation Civile 3ème 18 juin 2002 : Juris-data n° 2002.014939 ; loyers et copropriété 2002, comm.250). Le bailleur a ainsi été jugé responsable des préjudices consécutifs à l’inondation de locaux lors de violentes intempéries, lesquelles n’ont pas été considérées comme constituant un cas de force majeure en raison de leur prévisibilité. (Cassation Civile 3ème 25 février 2004 : loyers et copropriété 2004, comm. 159 ; Cassation Civile 4 janvier 1979 : D 1979, somm. Page 237
