L’article 18 de la loi du 1er septembre 1948 dispose :
« Le droit au maintien dans les lieux cesse d’être opposable au propriétaire de nationalité française ou ressortissant d’un Etat membre de la Communauté européenne qui veut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants ou par ceux de son conjoint, lorsqu’il met à la disposition du locataire ou de l’occupant un local en bon état d’habitation, remplissant des conditions d’hygiène normales ou au moins équivalentes à celles du local objet de la reprise et correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à ses possibilités. »
Ce texte précise que le propriétaire « ne peut exercer le droit ouvert à l’alinéa 1er que pour des locaux correspondant aux besoins personnels ou familiaux du bénéficiaire de la reprise, et, le cas échéant, à ses besoins professionnels. »
L’article 18 vise donc la possibilité pour le bailleur de reprendre le logement soumis à la loi de 1948 pour lui-même ou pour le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint. Les ascendants et descendants incluent les parents en ligne directe quel que soit le degré de parenté.
Le texte n’impose pas au propriétaire, auteur du congé, de justifier des motifs de la reprise. Il exige, en revanche, qu’il établisse que le local, objet de la reprise, corresponde aux besoins personnels et familiaux du bénéficiaire de la reprise et, le cas échéant, à ses besoins professionnels.
Cour de cassation chambre civile 3 4 juillet 2001- N° de pourvoi: 99-21820 :
« Vu l’article 18 de la loi du 1er septembre 1948 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (…), que M. Y…, propriétaire indivis d’un immeuble situé à Paris, dont un appartement, soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 donné à bail à M. et Mme X…, leur a, en application de l’article 18 de cette loi, délivré congé aux fins de reprise du logement au bénéfice du fils de M. Y…, marié et père d’un enfant, en mettant à la disposition de leurs locataires un local de remplacement (…);
Attendu que pour déclarer valable le congé, l’arrêt retient que l’appartement proposé en remplacement correspond aux besoins des époux X… (…)
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le local, objet du congé, correspondait aux besoins personnels du bénéficiaire de la reprise, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
S’agissant du local de remplacement, il peut s’agir d’un logement appartenant à un tiers. Il doit être en bon état d’habitation et doit remplir les conditions d’hygiène normales ou équivalentes à celles du local, objet de la reprise.
Cour de cassation chambre civile 3 – 15 avril 1992 -N° de pourvoi: 90-14420 :
« La cour d’appel a légalement justifié sa décision en relevant que le mauvais entretien du logement offert nécessitait d’importants travaux, qu’il résultait de certificats médicaux que Mme C…, née en 1910, était atteinte d’une affection cardiaque exigeant un suivi médical et contre-indiquant toute perturbation de sa vie courante, tel un déménagement, et en en déduisant que les conditions exigées par l’article 18 de la loi du 1er septembre 1948 quant à la satisfaction des besoins personnels, familiaux et d’hygiène des locataires n’étaient pas remplies par l’offre de la bailleresse ».
S’agissant de la procédure, le congé doit être notifié au locataire ou à l’occupant du logement par acte extrajudiciaire devant indiquer à peine de nullité ;
– Le nom et l’adresse du propriétaire du local offert
– L’emplacement du local, le nombre de pièces dont il dispose, son degré de confort, le loyer
– Le délai à l’expiration duquel le bailleur entend effectuer la reprise et pendant lequel il peut être pris possession du local offert, délai qui ne peut être inférieur à trois mois s’il s’agit d’un locataire ;
– L’identité du bénéficiaire de la reprise ainsi que sa situation de famille et sa profession.
Si, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’acte, le locataire ou l’occupant donne son accord écrit à la proposition, il est tenu de remettre le local qu’il occupe à la disposition du propriétaire au plus tard à la date fixée dans l’acte extrajudiciaire.
En revanche, si, dans le délai, il refuse ou ne fait pas connaître sa décision, le texte prévoir que le propriétaire est tenu de l’assigner aux fins de nomination d’un expert, lequel aura notamment pour mission de visiter les locaux offerts et de dire s’ils remplissent les conditions d’hygiène.
Dominique Ponté
Avocat au barreau de Paris
