Les locations meublées relevaient des dispositions des articles L 632-1 à L 632-3 du code de la construction et de l’habitation. Elles sont désormais, depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, régies par la loi du 6 juillet 1989.
L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 résultant des dispositions de l’article 8 de la loi nouvelle précise :
« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.
Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution. Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. »
La loi du 6 juillet 1989 a ainsi vocation désormais à régir les contrats de location de logements meublés, tels que définis à l’article 25-4 de la loi nouvelle, dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire.
L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, créé par l’article 8 de la loi du 24 mars 2014, définit le logement meublé. Il dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisantes pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Cet article ajoute que la liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixé par décret.
Par ailleurs, aux termes de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise des clés. Cet article dispose :
« Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clefs. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celles liées à l’établissement de l’état des lieux. »
Par ailleurs, aux termes de l’article 25-6 de la loi, le montant du dépôt de garantie pouvant être réclamé par le bailleur est limitée à deux mois de loyer principal. Cet article dispose que « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer principal. »
Enfin, l’article 25-7 précise que le contrat de bail doit être établi par écrit. Il doit respecter un contrat type défini par décret en conseil d’État. Il est conclu pour une durée d’au moins un an.
Par ailleurs, si les parties au contrat ne donne pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une nouvelle durée d’un an. Cet article précise que, lorsque la location est faite avec un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.
Maître Dominique PONTE
Avocat au Barreau de Paris
